Bonjour ! Aujourd’hui nous allons parler d’un sujet qui de base met des paillettes dans les yeux, mais qui peut vite tourner au cauchemar si on est mal conseillé. Je vais te parler d’achat immobilier, à deux, sans être mariés.

Acheter à deux, le rêve !

Devenir propriétaires de sa résidence principale, un rêve pour beaucoup de locataires (en couple ou pas d’ailleurs !). Pouvoir percer un trou dans un mur tranquillement, repeindre le mur de la chambre en rouge et violet, casser une cloison pour faire comme Stéphane Plaza (et se rendre compte que c’est vachement plus difficile qu’à la télé)… Quel bonheur ! Mais quand on est pas mariés, ce bonheur peut tourner au cauchemar si il arrive quelque chose à sa moitié. Et même si on en a pas vraiment envie, il vaut mieux y réfléchir à l’avance, histoire d’être bien préparés.

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Acheter à deux sans être mariés, déjà, c’est possible

Il faut savoir qu’il est tout à fait possible pour deux partenaires d’acheter sans être mariés. Les banques n’utilisent plus ce critère pour accorder ou non un prêt (ça les rassure, soyons honnêtes, mais tu peux heureusement acheter sans être marié(e) !). Au moment de l’achat, il faudra définir les parts de chacun dans l’appartement : vous serez chacun co-propriétaires à hauteur d’un certain pourcentage. En général, il est calculé sur l’apport et à la participation au remboursement du prêt. Jusque là, tout va bien. Mais en cas de décès de l’un des deux partenaires, les choses se compliquent ! La part du bien de la personne décédée revient à ses héritiers, et ces héritiers ne sont pas le partenaire survivant. Ce dernier se retrouve donc co-propriétaire du bien avec les héritiers du défunt. C’est une situation peu agréable, pas viable, et qu’on souhaite tous éviter. Heureusement, des solutions existent ! Vous pouvez par exemple inscrire une clause de tontine à l’acte de vente. Il s’agit d’une clause qui fait du dernier survivant l’unique propriétaire du bien. Néanmoins, elle induit des blocages conséquents en cas de mésentente des concubins.

La SCI : une solution lourde mais protectrice

Vous pouvez aussi choisir de créer une Société Civile Immobilière (SCI) : c’est une société dans laquelle vous investissez tous les deux, et le capital investi défini les parts de la société de chacun. Le propriétaire est donc la SCI et pas vous ! En cas de décès, des dispositions sont prises dans les statuts de la SCI, ce qui est un avantage non négligeable. Par contre, une SCI coûte de l’argent, et surtout engendre des lourdeurs administratives qui me fatiguent rien que d’y penser ! Rédaction des statuts, tenue annuelle d’une assemblée générale (même à deux, oui oui) avec compte-rendu dans les formes, etc. Pour moi qui n’aime pas les formalités administratives, ça me colle des frissons !

Rédiger un testament, un moyen de s’assurer que tout ira bien.

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Le testament… Ca fait très téléfilm « un notaire appelle pour annoncer qu’un parent éloigné au 4e degré a légué une partie de sa fortune et son terrain de 15 hectares sur lequel se situe une mine d’or… ». Pourtant le testament est un moyen de se protéger mutuellement, et pas que pour l’appartement ! Ca marche pour tous les biens (voiture, télé, canapé…tout !), et surtout on peut sélectionner ce qu’on lègue. Si tu as envie de léguer ton Single dédicacé de Bon Jovi à ta meilleure copine, tu peux ! (sinon tu peux me le léguer à moi, j’en prendrai soin…) Plus sérieusement, dans le cadre d’un testament, on ne peut pas déshériter certains héritiers : on appelle ça le droit de réserve héréditaire. Il y a donc une partie qui revient aux héritiers descendants, on ne peut pas y toucher. Le reste par contre, tu peux en faire ce que tu veux ! Le soucis de cette méthode ? Si tu n’es ni marié(e) ni pacsé(e), les droits de succession s’élèvent à 60%…

Se Pacser, la solution idéale ?

Je ne vais pas te faire ici une présentation du Pacs, ce sera l’objet d’une autre chronique. L’achat pacsé dépend du régime de Pacs choisit lors de la rédaction de la convention de Pacs. Mais dans tous les cas, lors du décès de l’un des deux, celui qui reste n’est pas considéré comme héritier. Cela signifie qu’on est dans le même cas qu’un achat sans rien. Par contre, on ne paie pas de droits de succession…

Ok, et donc on fait quoi ??

Pour moi, de mon point de vue, la meilleure des solution si on achète hors mariage est de se Pacser et de faire un testament. Légalement, votre couple existe aux yeux de la loi, et avec le testament, cela permet de pouvoir éviter une situation embêtante comme être co-propriétaires avec les « beaux-parents »… De plus, dans le testament, il n’y a pas que l’appartement qui peut être protégé, mais également tous vos autres biens.

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Mais la meilleure des solutions reste d’en parler avec un notaire. C’est vraiment la personne qui saura le mieux vous conseiller pour vous protéger mutuellement, et faire que ce bel achat ne devienne pas une source de problèmes. Dans tous les cas, protégez vous lors de l’achat !